Vivere in un appartamento infestato dalla muffa o danneggiato da infiltrazioni d’acqua non è solo un disagio estetico, ma un vero e proprio rischio per la salute e la salubrità degli ambienti.
In questi casi, la tentazione più comune dell’inquilino è quella di “farsi giustizia da sé“, sospendendo immediatamente il pagamento del canone mensile come forma di protesta o di autotutela.
Tuttavia, il diritto italiano segue regole molto rigide in materia di locazione. Il contratto di affitto, infatti, è un accordo “a prestazioni corrispettive”: il proprietario concede l’immobile e l’inquilino paga il canone.
Se una delle due parti viene meno ai propri doveri, non sempre l’altra è autorizzata a smettere di adempiere ai suoi. La giurisprudenza della Cassazione è chiara: non si può smettere di pagare l’affitto arbitrariamente, a meno che l’immobile non diventi totalmente inutilizzabile.
Quando la muffa autorizza a non pagare: il criterio dell’inutilizzabilità totale
La legge stabilisce che il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la casa in “buono stato di manutenzione” e in condizioni che non ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito (Art. 1575 e 1578 del Codice Civile).
Se la muffa e le infiltrazioni sono talmente gravi da rendere l’appartamento insalubre o pericoloso, l’inquilino ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.
Tuttavia, l’autosospensione del canone è considerata legittima solo se il conduttore è costretto ad abbandonare l’immobile. Se l’inquilino continua ad abitare nella casa, nonostante la presenza di macchie d’umidità o pareti danneggiate, non può decidere autonomamente di azzerare l’affitto.
Questo perché, finché si usufruisce dell’immobile, la prestazione principale del proprietario (concedere il godimento del bene) sussiste ancora, seppur in modo parziale o difettoso. In caso di sospensione totale del pagamento mentre si vive ancora in casa, si rischia di passare dalla parte del torto e subire una procedura di sfratto per morosità.
Affitto, muffa e infiltrazioni
Come muoversi legalmente: dalla perizia tecnica alla riduzione del canone
Per tutelarsi correttamente senza incorrere in sanzioni o sfratti, l’inquilino deve seguire un iter procedurale ben preciso. Il primo passo è la messa in mora del proprietario: è fondamentale inviare una raccomandata A/R o una PEC descrivendo dettagliatamente i danni (muffa, distacco di intonaco, odore di chiuso) e intimando il ripristino dei locali entro un termine congruo.
La prova dei fatti e il ricorso al giudice
Se il proprietario ignora la richiesta, è consigliabile far redigere una perizia tecnica da un geometra o un architetto. Questo documento serve a stabilire se la muffa derivi da un difetto strutturale dell’edificio (di competenza del locatore) o da una cattiva aerazione dei locali (di competenza dell’inquilino).
Se la colpa è strutturale, l’inquilino può percorrere due strade legali:
Azione di riduzione del canone: Si chiede al giudice di ricalcolare l’affitto in proporzione al minor godimento della casa.
Risoluzione del contratto per gravi motivi: Se il problema pregiudica la salute (documentabile con certificati medici), l’inquilino può recedere dal contratto senza rispettare il preavviso standard di sei mesi.
